רוב המשכנתאות שנלקחות כיום הן משכנתאות ממונפות. בניגוד לקונטציה של המילה משכנתא ממונפת, זהו לא מושג חיובי כלל. זה מונח שבא להגדיר משכנתאות עם הון עצמי נמוך ואחוז מימון גבוה. בדרך כלל המשכנתאות הללו יקרות יותר. אך הן נחלת הכלל.
בכתבה הבאה נסביר איך מתבטא המינוף של המשכנתא בשטח.
איך תדעו אם המשכנתא שלכם היא משכנתא ממונפת?
כבר אמרנו שאם המשכנתא ממונפת זו לא מחמאה גדולה. אבל בכל אופן חשוב שתדעו אם המשכנתא שלכם מקוטלגת כממונפת. על משכנתא ממונפת חלות מגבלות ולכן כדאי למנוע את המינוף של המשכנתא.
משכנתא ממונפת היא משכנתא שאחוז המימון בה הוא מעל 60% וגובה ההלוואה הוא לפחות 800,000 ש"ח. עכשיו תבינו למה יועצי המשכנתאות תמיד ממליצים לא לקחת אחוז מימון של יותר מ-60%. לפי התנאים הללו רוב המשכנתאות שנלקחות הן ממונפות. אבל זה שרוב האנשים הם בעלי משכנתא ממונפת לא הופך את זה להיות דבר טוב.
מהן המגבלות על משכנתא ממונפת
על משכנתא ממונפת קיימות הגבלות. לא סתם קראו לה בשם. המטרה של ההגבלות הללו היא לגרום לאנשים לקחת הלוואות בהיקפים יותר קטנים. לנסות לגייס עוד הון עצמי ולחלופין לקנות דירה זולה יותר.
ריתוק הון
בעיקרון, המגבלה הזו היא מגבלה שבנק ישראל שם על הבנקים אך היא משפיעה גם עליכם, הלקוחות. בשביל להבין מה זה ריתוק הון צריך להסביר קודם כמה דברים.
המטרה של הבנקים היא להרוויח כמה שיותר כסף. את הכסף הם מרוויחים על ידי הלוואה בריבית, השקעת כספים במניות או אגרות חוב ועוד. בנק ישראל אחראי לשמור על יציבות הכלכלה הישראלית ולכן הוא מטיל הגבלות, תנאים ותקנות מסוימות כמו תקנת הפריים. בשביל לשמור על היציבות של הכלכלה דורש בנק ישראל מהבנקים לשים כסף בצד על כל הלוואה שהוא נותן. המטרה של ריתוק ההון היא לשמור על הבטיחות של הכסף. כסף שניתן בהלוואה הוא כסף בסיכון. בנק ישראל לא רוצה שיהיה מידי הרבה כסף בסיכון ולכן הוא דורש לשים כסף בצד כדי לא להגיע למצב שבו הבנק יפסיד מדי הרבה כספים.
ככל שיש במשכנתא יותר סיכונים כך בנק ישראל דורש לרתק יותר הון. במשכנתא ממונפת הסיכון הוא גבוה יותר. לכן, ההון שהבנק נדרש לרתק הוא גבוה. על כך הבנק יפצה את עצמו בצורה של ריביות גבוהה יותר. אם אתם רוצים להשיג משכנתא עם ריביות זולות ונוחות, נסו עד כמה שאפשר להימנע ממשכנתא ממונפת.
75% מהמשכנתא בריבית קבועה
המגבלה הזו קשורה אליכם, היא הבעיה שלכם בלבד. גם את המגבלה הזו קבע בנק ישראל והפעם היא מוטלת עליכם. כל מי שקצת מתעסק עם משכנתא יודע שמסלול קבוע הוא מסלול יקר. אמנם הוא גם הכי יציב אבל המחיר בהתאם. בכל משכנתא קובע הבנק שחייבים לקחת לפחות ⅓ מסכום ההלוואה במסלול קבוע. במשכנתא ממונפת ההגבלה היא הרבה יותר חמורה. 75% מהמשכנתא חייבים להילקח במסלול קבוע. משכנתא ממונפת היא משכנתא יקרה ואי אפשר להתכחש לזה. לא תוכלו לקחת יותר מ-25% בפריים דבר שייקר עוד יותר את המשכנתא שלכם.
איך אפשר להיפטר ממשכנתא ממונפת
הדרך היחידה להיפטר ממש מן המשכנתא היא לגייס עוד הון עצמי כך שאחוז המימון במשכנתא שלכם לא יעבור את ה-60%. הון עצמי נוסף תוכלו לגייס על ידי הלוואות מחברים, ידידים, קרובי משפחה ועוד. תוכלו לקחת הלוואה מבנק אחר או מגופים מוסדיים, אך זה לא מומלץ כי בדרך כלל הריביות מאד יקרות ויהיה עדיף להישאר עם משכנתא ממונפת.
דרך נוספת ומומלצת להשלמת הון עצמי היא לקחת הלוואה מקרן השתלמות. לאחרונה עלתה הצעה לאפשר לקחת הלוואה גם מקרן פנסיה. כך או כך, צריך לבדוק טוב את הנושא עד כמה תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואות ומה תפסידו בשנים שהכספים של קרן השתלמות לא יהיו מונחים במקומם. מה שבטוח, אל תהיו פזיזים.
במקום להגדיל את ההון העצמי, אתם יכולים גם להחליט שאתם מוותרים. קנו דירה קטנה יותר, לומדים להסתדר עם מה שיש. זו עוד נקודה לחשוב עליה.
אם אין לכם אפשרות להגדיל הון עצמי וגם בלי קשר, כאשר אתם לוקחים משכנתא, תבדקו אם יש לכם זכאות ממשרד השיכון. אם אכן קיימת כזו, בדקו אם שווה לכם לנצל אותה. אם המשכנתא שלכם ממונפת, בדרך כלל הזכאות ממשרד השיכון תוכל להועיל לכם ולעזור מאוד.
לסיכום:
משכנתא ממונפת היא משכנתא שבה אחוז המימון שהבנק נותן הוא מעל 60% והיקף ההלוואה הוא לפחות 800,000 ש"ח. משכנתא ממונפת היא משכנתא בעייתית על אף שרוב המשכנתאות הנלקחות בארץ הן ממונפות. זה רק מראה כמה הציבור הישראלי חי בלי חשבון ולא מתאים את הצרכים לתקציב אלא את התקציב לצרכים. על משכנתא ממונפת חלות הגבלות. ההגבלה הראשונה היא ריתוק הון גבוה שגורמת לבנק לגבות ריביות גבוהות על המשכנתא. ההגבלה השניה היא שבמשכנתא ממונפת חייבים לקחת 75% מההלוואה במסלול קבוע, מה שהופך את המשכנתא לסיפור יקר מאוד. החיסרון של משכנתא ממונפת מתבטא בכך שהיא מאוד יקרה, מחיר הריביות גבוה, המסלול הקבוע וחוסר האפשרות לקחת יותר מ-25% בפריים מייקר מאוד את המשכנתא.
כאשר לוקחים משכנתא ממונפת, בה אחוז המימון גבוה מ-60%, חשוב מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות. יועץ משכנתאות יוכל לעזור לכם להיפטר ממשכנתא ממונפת וגם אם זה לא יהיה אפשרי הוא יצליח יותר להגמיש את הכללים. יועץ משכנתא שיודע לנהל משא ומתן כמו שצריך יכול להגיע לריביות מצוינות גם במשכנתא ממונפת.(אם היא לא הייתה ממונפת הריביות היו מצוינות עוד יותר) בתנאים מסוימים כמו יכולת החזר טובה הוא יוכל אפילו לפרוץ את המגבלה של הריבית הקבועה ולהשיג לכם ⅓ ואפילו יותר בפריים.
אז למה אתם מחכים? היכנסו עכשיו לעמוד יועצי המשכנתאות של משכנתא שלי ובחרו את יועץ המשכנתאות שיבנה לכם את המשכנתא הכי טובה גם אם היא ממונפת.
