איך מבצעים סילוק חלקי למשכנתא?

איך פורעים את המשכנתא מוקדם ובצורה נכונה?

לפרוע את הלוואת המשכנתא קודם זמנה זה חלום של כל אחד, ביום בהיר לזכות בסכום אגדי ואז במקצתו לסלק את יתרת המשכנתא… חלום פנטסטי… הרבה אנשים פורעים את המשכנתא לפני הזמן, זה לא קורה דווקא לאחר שזכו בסכום כסף אגדי, פעמים רבות  מדובר בסכום כסף שהשתחרר מהשקעה כלשהיא או כל דבר אחר.

אז זה באמת משמח, אין  על כך עוררין, אבל, צריך לדעת איך לעשות את זה, חבל לפרוע את המשכנתא לפני הזמן ולשלם בדרך עמלות רבות שמהן ניתן להימנע מראש, צריך לדעת איך פורעים משכנתא בצורה נכונה.

כאן נביא לפניכם את ההיבטים עליהם צריך לחשוב כאשר פורעים משכנתא קודם זמנה.

מבין כל המסלולים בתמהיל המשכנתא, מה המסלול אותו נרצה לפרוע ראשון?

מה המסלול ממנו נרצה "להתפטר" ראשון? הרי בתמהיל המשכנתא שלנו משולבים מסלולים רבים, מה יהיה המסלול אותו נרצה לפרוע? 

ברגע שתרצו לפרוע את המשכנתא, הדבר הראשון שתצטרכו לדעת הוא איזה מסלול תרצו לפרוע, איך יודעים מה המסלול שכדאי לפרוע? 

ישנם קריטריונים מסוימים שלפיהם נחליט אם כדאי לפרוע את המסלול הספציפי:

עמלה על פירעון מוקדם:

לא בכל המסלולים חלה עמלה על פירעון מוקדם, ישנם מסלולים משתנים בעלי נקודות יציאה מסוימות, חשוב לקחת בחשבון את עניין העמלה על פירעון מוקדם, העמלה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, לכן , בבחירת המסלול נבחר מסלול ונבדוק מה קורה עם העמלה על פירעון פוקדם, זה לא אומר שאם יש עמלה על פירעון מוקדם לא כדאי  לפרוע את ההלוואה, פשוט, חשוב להתייחס לנתון הזה, לקחת אותו בחשבון בבחירת המסלול אותו הכי משתלם לפרוע.

אחוזי ריבית גבוהים:

ברור שנרצה לפרוע את הריביות הגבוהות, לא נרצה להישאר עם מסלול בעל ריביות גבוהות… 

האם זה תמיד נכון? האם תמיד נפרע את המסלולים בעלי הריביות הגבוהות? אז זהו, שלא, במרבית המקרים הריביות הגבוהות נמצאות במסלולים הקבועים, אם נפרע אותם נשאר עם משכנתא לא יציבה, בעלת מסלולים משתנים המוסיפים סיכון למשכנתא, רוב הפעמים לא נרצה להישאר עם משכנתא בעלת משתנים רבים ולכן צריך להתייחס לנתון הזה, זה לא אומר שאם יהיה גובה ריבית גבוה לא נפרע את המסלול, אלא, כל פעם מחדש נבצע חישוב מחדש מה הכי משתלם למשכנתא שלנו.

סיכון גבוה:

ישנם מסלולים בעלי סיכונים גבוהים וישנם מסלולים בעלי סיכונים פחותים, לכל מסלול הסיכון המלווה אליו, ברגע שחלק מההלוואה נפרעת, אנחנו נותרים עם מסלולים מסוימים ובנקודה זו חשוב לשים לב שלא נישאר עם המסלולים בעלי סיכונים רבים למשכנתא, העניין הוא די פשוט, בכל מצב כזה כדאי לבדוק מה קורה אם פורעים חלק מהמשכנתא, אם התמהיל הנותר לא מתאים לצרכים שלכם אולי כדאי שתשנו אותו.

גובה ההחזר החודשי:

בדרך כלל כשתבואו לפרוע משכנתא הבנק ישאל אתכם מה תעדיפו, לקצר את תקופת ההלוואה או להשאיר את תקופת הההלוואה הקיימת וממילא גובה ההחזר החודשי יירד.

כאן על כל אחד לבחור את מה שמתאים לו, יש פעמים בהם נעדיף לקצר את תקופת ההלוואה וממילא סכום הריביות יקטן, לעומת המקרים בהם נעדיף להוריד את גובה ההחזר החודשי.

מה נעשה בסופו של דבר?

בסופו של דבר, הנתונים הם משתנים מאדם לאדם, חשוב לבחון את כל הנתונים, לבדוק מה קורה עם הסיכונים, עמלת הפירעון המוקדם, גובה הריביות ותקופת השנים, בסופו של דבר, מה שיכריע איזה מסלול כדאי לפרוע יהיה הצורך שלכם, אתם תחליטו עם איזה מסלולים אתם רוצים להישאר, מה הכי מתאים לצרכים שלכם.

אנחנו לא נוכל קבוע כאן מהו המסלול אותו הכי שווה לפרוע, לא, לכל אחד מסלול חיים משלו, לכל אדם צרכים שונים לו, לכן, כמו שלא ניתן להתאים את אותו תמהיל משכנתא לכל הלקוחות כך לא ניתן להחליט מה יהיו המסלולים הטובים ביותר באופן כללי.

כן נציע לכם כללים אותם כדאי לכם ליישם:

1. בפירעון משכנתא  חלקי אתם מחליטים מה יהיה תמהיל המשכנתא איתו תישארו, נניח ויש לכם ביד מזומן על סך 400 אלף ש"ח אים אתה רוצה לפרוע את המשכנתא חלקית, המשכנתא שלכם מורכבת משלושה מסלולים שונים, כל מסלול הוא בגובה של 400 אלף ש"ח, סך כל המשכנתא הוא מיליון מאתיים ש"ח, אתם יכולים להחליט על פירעון מוחלט של מסלול מסוים וכך תישארו עם שני מסלולים בלבד, בעוד שאתם יכולים לפרוע את כל המסלולים בצורה שווה או בצורה שונה, ההחלטה היא בידיים שלכם, עליכם לבדוק מה התמהיל איתו תרצו להישאר ומה גובה ההחזר החודשי הרצוי ובהתאם לכך לפרוע את ההלוואה.

2. פירעון מלא של מסלול: נניח ויש לכם שלושה מסלולי משכנתא, כל מסלול הוא בעל החזר של 1000 ש"ח, אל תשכחו זה רק דוגמא ולכן זה סכום עגול :), סך כל ההחזר החודשי הוא 3000 ש"ח ,

מבין שלושת המסלולים ישנו מסלול אחד המלווה בסיכונים, ריבית יקרה ולא מלווה בעמלה על פירעון מוקדם, עם כל המגרעות הללו, ברור שנרצה לסלק את המסלול במלואו ולהישאר עם המסלולים המתונים יותר.

נניח והחלטתם לפרוע את המסלול במלואו, יוצא שאתם משלמים כל חודש החזר על סך אלפיים ש"ח במקום שלושת אלפים ש"ח, אתם כן מסוגלים לעמוד בהחזר של שלושת אלפים שקלים ואתם מרגישים סתם בזבוז זמן, אתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי ולסיים מהר עם המשכנתא…  

 אז נכון, חבל על הזמן, במקרים כאלו רצוי לחשוב על מיחזור משכנתא .

3. מיחזור משכנתא: הרבה פעמים נוצר מצב, לאחר הפירעון המוקדם, בו כדאי לחשוב על מיחזור משכנתא, אם זה בגלל שסילקנו מסלול לא משתלם ואז נשארנו עם החזר חודשי נמוך, אם בגלל שהצרכים שלנו השתנו ואם בגלל כל סיבה שהיא.

במקרים כאלו כדאי למחזר את המשכנתא, להרכיב מחדש את המסלולים המתאימים לצרכים שלנו, את גובה ההחזר החודשי הרצוי וכך לבנות תמהיל משכנתא חדש.

אם יודעים לפני הפירעון החלקי של המשכנתא על מיחזור המשכנתא שיתבצע אולי כדאי לבצע אותו כבר בשלב של לפני מיחזור המשכנתא? נבדוק מראש אם יש לנו צפי לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר לאחר מכן, אם לא נצפה משהו מיוחד, כדאי לבצע כבר בשלב זה, קודם לפירעון, מיחזור משכנתא וכך תוכלו לבחור מסלולים שונים המתאימים לכם וכמובן מסלול אותו אתם יודעים שאתם הולכים לפרוע במלואו,כאן תוכלו להציע לבנק "תמהיל פיתוי" – תמהיל משכנתא בעל מסלולים שונים, בהם אתם נותנים לבנק לשים משקל רב על המסלול, ריבית גבוהה, תנאים פחות טובים לנו אך הם טובים לבנק, הבנק יתמקד במסלול הספציפי ובשאר המסלולים ייתן לנו תנאים מצויינים, מה שהבנק לא יודע הוא שאת המסלול הספציפי אנחנו הולכים לפרוע תכף וכך נשאר עם המסלולים הרווחיים. כך תרוויחו כפליים, המיחזור נעשה, המסלול שלא רציתם סולק והרווחתם תנאים טובים.

הבנו כי פירעון משכנתא זה יותר מורכב ממה שזה נראה, יש משמעות לנתונים שונים, אחרי שהפירעון מתבצע גובה ההחזר משתנה ולכן לפעמים נוצר צורך למחזר את המשכנתא, החכם עיניו בראשו, לפני הפירעון ניתן למחזר את המשכנתא ולסדר את הפירעון כך שיתבצע בצורה מיטיבית ביותר.