מיחזור משכנתא בבנק הפועלים

מה זה מיחזור משכנתא? למי כדאי למחזר את המשכנתא שלו? כיצד עושים זאת? כל המידע בכתבה שלפניכם.

מה זה מיחזור משכנתא?

לעיתים רבות קורה שהמשכנתא שלקחתם והתאמתם לצרכים וליכולות שלכם, כבר איננה מתאימה למצב הכלכלי העדכני. במצב כזה ניתן לעשות מיחזור משכנתא. מיחזור משכנתא פירושו לחדש את המשכנתא, על ידי סילוק המשכנתא הקיימת. מיחזור משכנתא ניתן לעשות בכל בנק, גם בבנק אחר מזה שמנהל את המשכנתא הקיימת. המטרה של המיחזור היא – להרכיב משכנתא חדשה ואטרקטיבית יותר, בהתאם לצרכים וליכולות החדשים. 

במיחזור משכנתא ניתן לשנות את תנאי ההלוואה. תוכלו לקצר את תקופת ההלוואה, להקטין  החזרים חודשיים,  להשיג את הריביות הנמוכות העדכניות בשוק ועוד.

מיחזור משכנתא בבנק הפועלים

רוצים למחזר משכנתא דווקא בבנק הפועלים?

ישנם שני סוגי מיחזורים: מיחזור פנימי ומיחזור חיצוני.

מיחזור חיצוני – העברת תיק המשכנתא לבנק אחר, עם תנאי הלוואה זהים.

מיחזור פנימי – תיק המשכנתא נשאר באותו בנק בו התנהל קודם לכן, תוך שינוי התנאים הקיימים.

מיחזור פנימי בבנק הפועלים דומה לכל הבנקים. יש להגיש בקשה לאישור עקרוני. ניתן להגיש את הבקשה באתר הבנק ללא צורך להגיע לסניף הבנק. אישור עקרוני תקף עד 24 יום. זאת אומרת, שיש לגשת לבנק לבצע את המיחזור עד 24 יום מאז קבלת האישור.

תהליך מיחזור משכנתא בבנק הפועלים

להלן השלבים למיחזור:

  • הגשת בקשה לאישור עקרוני
  • בחינת כדאיות המיחזור – בוחנים את רמת הכדאיות למיחזור אם הוא משתלם בהתאם להצעות משכנתא חדשות. 
  • הרכבת תמהיל משכנתא חדש בהתאם לצרכים וליכולות העדכניים, עם מבט לעתיד.
  • המלצה שלנו: פנו ליועץ משכנתאות חיצוני. סיוע של יועץ משכנתאות יכול לחסוך לכם סכומי כסף עצומים של כמה עשרות אלפי שקלים. מומחי המשכנתאות בבנק הם בעלי אינטרסים אישיים. המטרה העיקרית שלהם במתן ההלוואה היא רווח לבנק. הם מנסים למכור ללווים את הריביות הגבוהות ביותר כדי להרוויח כמה שיותר. יועץ משכנתאות חיצוני מכיר את החוקים והמסלולים היטב והוא יודע על מה ניתן לנהל משא ומתן עם הבנקים. בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו להגיע לחיסכון המקסימלי ולעבור את התקופה בראש שקט.
  • כמובן, אל תשכחו שיש צורך בהשלמת בטחונות חסרים, כמו ביטוח חיים, הערכת שמאי לנכס. לא תמיד יהיה צורך בהשלמות אלו.

מעוניינים לערוך שינויים במשכנתא? להלן מידע רלוונטי:

לפניכם מספר טיפים שיסייעו לכם לתכנן מיחזור משכנתא באופן הטוב ביותר:

שינוי יום חיוב ההחזר החודשי

קיימים שלושה ימים בחודש הנתונים לבחירתכם בעת נטילת המשכנתא. התאריכים הם: הראשון, העשירי, החמש עשרה לחודש. התאריך שסוכם הוא קבוע ואינו ניתן לשינוי מחודש לחודש. שינוי יום חיוב מתאפשרת אחת לארבע שנים. אם בכל אופן תרצו לשנות את יום החיוב תוכלו לבצע אותו באמצעות פניה לבנקאי המשכנתאות בבנק.

העברת החיוב החודשי לחשבון אישי המנוהל בבנק אחר

אם אתם מעוניינים להעביר את החיוב החודשי לחשבון אישי בבנק אחר, תוכלו לבצע זאת באמצעות פתיחת הרשאה בסניף הבנק שלכם. תהליך פתיחת הרשאה: מילוי טופס בקשה להרשאה הכולל פרטים אישיים ופרטי העברה של חשבון הבנק. חשוב לאמת שהפרטים נכונים, אחרי האימות, חותמים ונשאר רק להמתין לקבלת אישור. את האישור שולחים לבנק הפועלים. במקרה של הסתבכות ניתן להיעזר בנציג הבנק.

גרירת משכנתא

גרירת משכנתא פירושה, החלפת שיעבוד נכס קיים בנכס אחר. נניח שיש בבעלותכם נכס המשועבד לבנק וברצונך למכור אותו ולקנות חדש. נניח והתנאים של המשכנתא הקיימת טובים עבורך ואינך מעוניין לפרוע אותה ולקחת חדש. לכן, יש את האפשרות של גרירת משכנתא – העברת השעבוד של הנכס שבבעלותך לנכס חדש אחר. התהליך אינו פשוט ולעיתים הוא ארוך ומייגע, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות לביצוע התהליך.

סילוק משכנתא

סילוק משכנתא פירושו פירעון משכנתא. במידה והחלטתם לפרוע את המשכנתא טרם סיום תקופת ההלוואה שסוכמה מראש, אתם בעצם מבצעים סילוק משכנתא. במסלולים רבים סילוק משכנתא מלווה בעמלת פירעון מוקדם שעלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. קחו בחשבון עמלה זו, לפני שאתם מחליטים לסלק את המשכנתא שלכם. בזמן האחרון, בנק ישראל יצא בהודעה חדשה לפיה הוא מוזיל את עמלת הפירעון באופן משמעותי. התיקון עדיין לא בתוקף, אך הוא צפויה להיכנס לתוקף בתקופה הבאה.

מהם מסלולי המשכנתא בבנק הפועלים?

בבנק הפועלים קיימים מסלולי משכנתא רבים, נפרט אותם בקצרה. 

להלן המסלולים המוצעים בבנק הפועלים:

  • משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – מסלול בריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אך ההחזרים עשויים לעלות או לרדת בהתאם למדד המחירים לצרכן. מסלול זה ניתן לפרוס ל-4-30 שנה.
  • משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – הריבית היא בעצם קבועה אך היא משתנה אחת לתקופה כפי שסוכם מראש ונשארת קבועה עד למועד השינוי הבא. מסלול זה ניתן לפרוס ל-6-30 שנה.
  •  משכנתא 32 – הלוואה צמודה למדד, ריבית משתנה על פי הריביות של עמלת פירעון מוקדם. ניתן לבחור את מועדי השינוי, ניתן לשנות בין 10 – 60 חודש. מסלול זה ניתן לפרוס ל – 4-30 שנה.
  • מסלול אגרות חוב – הלוואה צמודה למדד, ריבית צמודה לרווחי אגרות חוב המושפעות ממדד המחירים לצרכן. מסלול זה ניתן לפרוס ל- 10-30 שנה.
  • מסלול בריבית צמודה למט"ח – ההלוואה ניתנת בשקלים, הריבית עולה או יורדת בהתאם לשער הדולר או היורו. כפי שסוכם. מסלול זה ניתן לפרוס ל- 4-25 שנה.
  • הלוואה צמודה לריבית הפריים – מסלול זה הפך לאטרקטיבי ביותר בזמן האחרון (סוף שנת 2020) עקב הסרת המגבלה של בנק ישראל. הריבית במסלול זה מורכב מריבית בנק ישראל פלוס ריבית עוגן הבנקים. שיעור הריבית נכון להיום שווה ל- 1.6%. ריבית זולה מאוד אך עשויה להשתנות בהתאם לריבית בנק ישראל. מסלול זה ניתן לפרוס ל- 4-30 שנה. 
  • מסלול בריבית קבועה ולא צמודה למדד – מסלול זה נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. ההחזרים החודשיים קבועים ואינם משתנים כלל. מסלול זה הוא היציב ביותר אך גם היקר ביותר עקב הסיכון שהבנק לוקח על עצמו במקרה של עליה במדד ועוד. מסלול זה ניתן לפרוס ל- 4-30 שנה.
  • מסלול הלוואת גישור – הלוואה זו ניתן לפרוע בתום תקופת ההלוואה. קיימת אפשרות לשלם את הריבית לאורך כל התקופה ולשלם את רק את הקרן בסיומו. הלוואה זו ניתנת לתקופה קצרה, מקסימום עד 4 שנים.
  • מסלול משכנתא עוגן לינארי – מסלול זה צמוד לאגרות חוב. כיום לא ניתן לקבל אותו, היא מתאימה רק למי שכבר יש לו משכנתא. 
  • מסלול אג"ח חמש – הלוואה צמודה לרווחי אגרות חוב ולא צמודה למדד המחירים לצרכן. מסלול זה ניתן לפרוס ל- 10-30 שנה.

מומלץ לבחור במסלולים יציבים עם רמת הסיכון הנמוך ביותר. אך כמובן יש לבחון היטב כל מקרה לגופו, לעיתים משתלם לבחור במסלול עם סיכון וליהנות מסיכוי חיסכון גבוה.

מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל? כמה הון עצמי צריך?

ככל שגובה ההון העצמי גבוה יותר, יש צורך במשכנתא נמוכה יותר. כמובן שמשכנתא נמוכה יותר היא משכנתא זולה יותר. אך, מחירי הדירות גבוהים מאוד ולרוב קשה לגייס סכומים גבוהים כל כך והם נעזרים במשכנתא כמקור מימון עיקרי לרכישת דירה. 

שיעור ההון העצמי אמור להיות בהתאם לחוקים הבאים: 

  • מימון עבור רכישת דירה ראשונה – גובה המשכנתא שניתן לקבל הוא עד 75% ממחיר הנכס. הון עצמי צריך להיות 25% מערך הנכס.
  • משפר דיור – הכוונה ללווה שמוכר נכס קיים ורוכש נכס חדש. במקרה זה גובה המשכנתא יהיה בשיעור של עד 70% משווי הנכס החדש. זאת אומרת שההון עצמי אמור להיות לפחות 30% משווי הנכס.
  • מימון עבור רכישת דירה נוספת – גובה משכנתא שיכול לקבל הוא 50% משווי הנכס. ההון העצמי צריך להיות גם כן 50% משווי הנכס.

מה זה מחשבון משכנתא?

מחשבון משכנתא בא לתת תמונת מצב נוכחית למשכנתא קיימת ובאמצעותו תוכלו לחשב את כדאיות המיחזור. במחשבון תוכלו להזין נתונים קיימים למשכנתא וכן נתונים שאתם מעוניינים לשנות במשכנתא. לפי התוצאות, תוכלו להבין אם המיחזור משתלם וכדאי, אם הוא יחסוך לכם כסף / יוריד את גובה ההחזר החודשי. כל אחד בהתאם לצרכים האישיים שלו. לדוגמא: נניח שיכולת ההחזר שלכם השתנה ואתם מסוגלים לשלם החזר חודשי גבוה יותר ממה שאתם משלמים היום, תוכלו להזין במחשבון את הנתונים הבאים: הסכום שאתם מעוניינים להחזיר כל חודש, יתרת החוב, יתרת תקופת ההלוואה, עמלת פירעון ושאר נתוני המשכנתא הנדרשים. המחשבון יחשב עבורכם כמה תחסכו באופן כללי עם גובה ההחזר החודשי החדש. כך גם במקרה של ריביות נמוכות חדשות בשוק תוכלו לחשב כמה תחסכו באמצעותם.

ניתן להזין את הנתונים בכל דרך רצויה כדי לקבל תוצאה רצויה. דוגמא נוספת: אם תרצו סכום החזר חודשי נמוך יותר, תזינו את הסכום הרצוי ושאר הנתונים והתוצאה יראה לכם בכמה ההחזר הכללי של ההלוואה תתייקר. חשוב מאוד להזין את מחיר עמלת פירעון מוקדם, כיוון שעמלת פירעון לעיתים עשויה להיות גבוהה מאוד ועלולה לשלול את כדאיות המיחזור למרות החיסכון שבהחזר ההלוואה. במקרה שההלוואה תתייקר בשל החזר נמוך יותר היא עשויה להתייקר עוד יותר בשל העמלה.

ייעוץ משכנתא יחסוך לכם הרבה טרחה וכאב ראש בתהליך מיחזור המשכנתא שלכם. אם גם אתם רוצים ליהנות מחיסכון במשכנתא שלכם, פנו ליועץ משכנתאות מומחה שיפעל להשיג לכם חיסכון גדול ככל הניתן. הידע הוא שלו, הרווח שלכם!